23 августа 2012

Экономический кризис 2008 года расширил категорию «обманутых дольщиков» за счет банкротств организаций-застройщиков. 

Под категорию обманутых дольщиков попали и граждане, вложившие деньги в строительство квартир, и крупные предприниматели, осуществлявшие инвестирование строительства коммерческой недвижимости. Иски к застройщикам о защите нарушенных прав дольщиков, начали рассматривать как суды общей юрисдикции, так и арбитражные суды.

Подавляющее большинство исков включало в себя требование о признании права собственности и передачи объекта недвижимости, который являлся предметом договора, заключенного между дольщиком и застройщиком.

Суды общей юрисдикции вставали на сторону дольщиков, признавая за ними право собственности на основании ст.218 ГК РФ. При этом суды не особо интересовало, какой именно договор был заключен между дольщиком и застройщиком (договор инвестирования строительства, договор долевого участия в строительстве, договор внесения паевого взноса в ЖСК и т.д.). Любой договор, если разрешение на строительство было получено в период действия закона № 214 ФЗ, они признавали договором долевого участия в строительстве.

Суть таких решений сводилась к тому, что дольщик полностью исполнил обязательства по оплате строительства, застройщик в установленные договором сроки объект недвижимости не передал, строительство объекта не завершено, объект в эксплуатацию не введен, в связи с чем, наиболее эффективным способом защиты нарушенного права является удовлетворение в силу ст.218 ГК РФ иска о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, комнаты и т.д.

При этом ситуация нередко доходила до абсурда, граждане-дольщики получали на руки свидетельства о праве собственности на имущество, которого просто не существовало. Например, право собственности на квартиру расположенную на 15 этаже дома, который существует только в виде котлована для фундамента.

С точки зрения социальной справедливости в этом что-то есть. Однако решения судов должны в большей степени опираться на закон, и если закон не справедлив, то нужно менять закон, а не вольно его трактовать, подгоняя под принятые решения, что дает вволю разгуляться мошенникам из отрасли юридических услуг и не обойдет стороной вопрос коррупции. А теперь представьте, как такое решение исполнять, если застройщик обанкротился и не собирается ничего строить, а дольщик имеет решение суда о признании за ним права собственности на квартиру, которая не существует в материальном мире. И вот сидит обманутый дольщик у котлована и смотрит в небо, пытаясь найти свою квартиру на 15 этаже.

Почему эти решения были неправильными с точки зрения закона? Если коротко, то неправильными они являются по следующим основаниям:

В соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Указанная статья относится к главе 14 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которой регулируют приобретение права собственности. Право собственности является вещным правом, которое защищается вещным иском. При этом условием предъявления такого иска является отсутствие обязательственных отношений между истцом и ответчиком. Иск о признании права собственности является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения. Истцом по такому иску выступает собственник индивидуально-определенной вещи, чьи права оспариваются, отрицаются или не признаются третьим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных или иных отношениях по поводу спорной вещи.

Поскольку в указанных спорах между сторонами возникали не имущественные, а обязательственные отношения, вытекающие из договоров (инвестирования строительства, долевого участия в строительстве и т.д.) эти споры не могли разрешаться при предъявлении вещного иска. В случае, когда между сторонами имеют место обязательственные отношения, законом предусмотрены другие способы защиты прав, тогда как использование истцом вещно-правового способа защиты возможно при внедоговорных отношениях, когда стороны спора не имеют иной связи, кроме самой вещи.

Кроме того, по смыслу статей 209, 244 ГК РФ право собственности на долю может быть признано только в отношении индивидуально-определенной вещи, объекта, уже существующего в качестве обусловленного договором недвижимого имущества, которое может быть объектом собственности.

Данные положения закона не учитывались при вынесении решений судами первой инстанции, а до второй инстанции такие дела нередко просто не доходили, потому, что на определенной стадии устраивали и застройщика и дольщика, и в большинстве случаев их попросту не никто оспаривал.

Однако меньше всех от таких решений, как это ни странно, выигрывал дольщик. Застройщик, находящийся в стадии банкротства это отдельная категория. У такого предприятия обычно не осталось ничего, кроме разрешения на строительство и истекшего договора аренды земельного участка, ну и конечно недостроенного объекта. Застройщик-банкрот, – это многомиллионные долги по зарплате, долги перед поставщиками строительных материалов, долги перед многочисленными подрядчиками, еще много-много разных долгов, с одной стороны, и отсутствие имущества, за счет которого можно погасить все эти долги – с другой. О спасении такого предприятия зачастую речи не идет. Закончить начатое строительство в такой ситуации сложно или невозможно. В любом случае достраивать здание будет кто-то другой.

Признание за дольщиками права собственности на доли в виде квартир в недостроенных домах, в этой ситуации для застройщика самый интересный вариант. Причем самый лучший вариант, это признать право собственности абсолютно на все площади которые имеются в доме и как можно скорее передать их дольщикам, сняв с себя бремя содержания этой совокупности строительных материалов. Да и дольщики вроде как уже и не обманутые, все что мог, застройщик для них сделал. Теперь они сами творцы своего счастья, строительство дома находится в их надежных руках.

Арбитражные суды в большей части судебных решений заняли прямо противоположную позицию, суть которых сводилась к следующему:
во-первых, ст. 218 ГК РФ не применима к обязательственным отношениям и не может являться основаниям к признанию права собственности в подобных спорах;
во-вторых, нельзя в массовом порядке признавать все договоры, какие бы небыли заключены между дольщиком и застройщиком, договорами долевого участия в строительстве, лишь потому основанию, что они заключались в период действия закона № 214 ФЗ;
в-третьих, нельзя признавать право собственности на несуществующий объект.

Однако сказать, что правоприменительная практика арбитражных судов была полностью однозначной и непротиворечивой нельзя.

В 2011 году была поставлена точка в этом вопросе. В постановлении Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54, суд указал, что если истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

После появления указанного постановления пленума ВАС РФ дольщики, которые рассчитывали на признание за ними права собственности на доли в недостроенных объектах по искам подсудным арбитражным судам (юридические лица, индивидуальные предприниматели), начали спешно предпринимать простые действия направленные на рассмотрения исков к застройщику в судах общей юрисдикции, а не арбитражных судах. Самым распространенным способом в этом случае было уступить право требование дольщика подконтрольному физическому лицу и от его имени подать иск.

На этот раз в суды общей юрисдикции начали поступать многочисленные иски о признании права собственности на доли в недостроенных торгово-развлекательных, офисных, деловых центрах, денежные средства в строительство которых вкладывались инвесторами, осуществлявшими предпринимательскую деятельность.

2011 год стал знаменательным еще одним событием. В июле 2011 году ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен параграфом 7, который был посвящен банкротству застройщиков, осуществляющих строительство жилых помещений. С этого момента все требования к застройщику, осуществлявшего строительство жилых домов предъявляются в рамках дела о банкротстве и рассматриваются арбитражным судом.

Таким образом, с середины 2011 года, все исковые заявления к застройщикам о признании права собственности на доли в объектах незавершенного строительства, поданные в суды общей юрисдикции, касались только нежилых помещений (так называемая коммерческая недвижимость). Фактически в рамках таких дел отстаивались права лиц осуществлявших экономическую деятельность по инвестированию строительства с целью дальнейшего извлечения прибыли от полученной недвижимости.

Суды общей юрисдикции по данной категории дел в большинстве случаев по инерции выносили все те же решения о признании права собственности. Однако здесь вставал вопрос социальной справедливости - почему физические лица, осуществляющие предпринимательскую (экономическую) деятельность по инвестированию в строительство, не заявляют свои требования в деле о банкротстве, наряду с остальными кредиторами застройщика, а идут в «обход», прикрываясь статусом обманутого дольщика и пытаясь «выдернуть» из конкурсной массы свои инвестиции? Ответ ясен: чтобы оказаться в наиболее выгодном перед остальными кредиторами положении.

Необходимости изменений в правоприменительной практике судов общей юрисдикции стала очевидна всем. В конце 2011 года появились первые вестники таких перемен, ими стали решения московских и санкт-петербургских судов, которыми было отказано в удовлетворении требований дольщиков о признании прав собственности на не созданные объекты недвижимости. Знаменательным стал даже не факт отказа в удовлетворении исков, такое случалось и раньше, знаменательным стало обоснование вынесенных решений. Впервые, суды при рассмотрении дел применили положения Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 11 июля 2011г. № 54, о чем прямо указали в судебных решениях. Суды апелляционных инстанций оставили в силе такие решения, указав при этом, что при разрешении подобных споров с целью соблюдения единства судебной практики подлежат учету разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54.

Между тем точка в данном вопросе еще не сделана, Верховный суд РФ своей позиции по данному вопросу еще не озвучил.

адвокат Белослудцев А.Н.

Эту страницу ещё никто не комментировал. Добавить комментарий.